Nhà mặt tiền đường Tô Ký - Hóc Môn

Cấn bán nhà mặt tiền đường TÔ KÝ, ẤP ĐÔNG, THỚI TAM THÔN, HÓC MÔN, TP.HCM

+  Đặc điểm:  diện tích sử dụng 213m2, diện tích đất 257m2, nhà xây 1 trệt +  gác lửng. Nhà xây đẹp, thoáng mát, hiện đang cho thuê mặt bằng phía trước 10 triệu/ tháng. 

+ Tiện nghi:  điện nước, truyền hình cáp, điện thoại internet, máy lạnh, máy nước nóng đầy đủ. 

+ Vị trí : nhà vị trí đẹp, hướng Tây Nam, khu dân cư an ninh, sầm uất gần trường học, siêu thị, gần  chợ, bệnh viện, đường rộng 15m , giao thông thuận tiện. 

+  Pháp lý: sổ hồng chính chủ. 

+ Giá bán:  9.5 tỷ. 

+ Liên hệ: 0926066909

Ưu tiên người thiện chí mua nhanh, gọn !

Thị trường Bất Động Sản Việt Nam

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp. 

Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”. 

Để nhìn nhận sự việc một cách khách quan, tôi xin phép giới thiệu vài nét về thị trường:

(2001- 2003) Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.

(2003 – 2007) Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng

Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%
Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. 

(2007- 2009) Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ

BĐS hồi phục trở lại và lại đạt đỉnh điểm vào cuối năm 2009. Và từ cuối 2009, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “ngủ đông” bởi rất nhiều sản phẩm tính thanh khoản thấp hoặc không thể thanh khoản.

(2009 – 2011) Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng

Thị trường đã bị giới đầu cơ thổi lên quá mức và tới đây sẽ là một thời gian dài điều chỉnh để trở về nhu cầu thực và giá trị thực. Đầu năm 2009, thị trường BĐS lên cơn sốt chóng mặt với mức chênh lệch từ các sản phẩm tăng từng ngày. Đơn cử dự án Dương Nội từ 21 triệu đồng/m2 đất biệt thự tăng mỗi tháng 10-15%. Các căn hộ thuộc khu chung cư của Tập đoàn Nam Cường tại đường Lê Văn Lương kéo dài tổ chức bốc thăm rầm rộ, ai trúng được có thể bán chênh ngay 70 triệu đồng. Nhưng nay hầu như không có người quan tâm. Thị trường nhà đất TPHCM cũng báo hiệu thời kỳ ảm đạm khi hàng loạt chủ đầu tư ra sức chèo kéo khuyến mãi. Đơn cử dự án Newtown Apartment giai đoạn 2 được chào hàng là “khách hàng sẽ được nhận lì xì ngay khi ký hợp đồng”, hoặc CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đưa ra cơ hội nhận vàng miếng cho khách hàng ký hợp đồng tại dự án. Việc khuyến mãi mời gọi chứng tỏ thị trường BĐS đang “buồn chỗ bán”. Hai trung tâm BĐS sôi động nhất cả nước là TPHCM và Hà Nội đều có dấu hiệu bắt đầu chu kỳ đóng băng. Thậm chí nhiều phân khúc mất tính thanh khoản. 

1. Nguyên nhân của việc thị trường bất động sản đóng băng: 
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:
- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:
Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này. Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua.
- Tâm lý “chờ đợi” của người dân:
Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.
- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.
(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây:
Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.
- Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:
Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.
Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:
Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM…
Được biết, thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở với hơn 100 dự án. Theo dự tính, đến năm 2010, các dự án sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà của Hà Nội . Còn tại TP HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng tại TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp tại TP HCM được khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2007 khoảng hơn 20.000 căn hộ sẽ hoàn thành. Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu tư hiện nay là 6.000 ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng. TP HCM cũng kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ, tăng 38% so với 1999. Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người có đủ tiền để mua những căn nhà này.
Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. 
Mới đây tại hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2010 của một ngành, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã khẳng định: Chính phủ khuyến khích đầu tư phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm góp phần đạt GDP 6,5% vào năm 2010, không để đồng vốn chảy vào những dòng không tạo ra sản phẩm. Định hướng này thể hiện qua chính sách siết chặt tín dụng nên giới đầu cơ không còn cơ hội vay vốn để “tạo sóng”. Ngay cả nhiều chủ đầu tư lớn cũng thiếu vốn. Đồng thời thuế thu nhập từ lợi tức do chuyển nhượng BĐS được ấn định là 25%, giá đền bù đất cũng tăng hàng chục lần, chứng tỏ Chính phủ đang tìm cách ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS tràn lan, gây lãng phí nguồn lực kinh tế đất nước. 

2. Hậu quả của việc thị trường bất động sản đóng băng: 
Việc TTBĐS đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.
Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS TPHCM nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% DN bị phá sản, hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các DN kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét.
Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu NSNN bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, DN đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.

3. Giải pháp: 
Trước khi kiến nghị các giải pháp thì điều đầu tiên chúng ta cần khẳng định lại, đó là, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Vì thế, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương…Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: 
Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: 
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực
Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.
Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 3.182 đoạn, tuyến đường áp dụng BGĐ năm 2013.

Giá đất cao nhất là 81 triệu đồng/m² thuộc tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi (Q.1).

Giá thấp nhất là 110.000 đồng/m² thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (H.Cần Giờ).

Bảng giá đất này sẽ áp dụng từ ngày 1.1.2013.

Danh sách bảng giá đất theo quận, huyện (TP.HCM):(Vui lòng click vào từng địa bàn quận, tải tập tin pdf để xem thông tin chi tiết) Quận 1     Quận 2     Quận 3       Quận 4        Quận 5       Quận 6     Quận 7      Quận 8      Quận 9      Quận 10    Quận 11       Quận 12     Quận Thủ Đức         Q.Tân Phú     Q.Tân Bình    Q.Gò Vấp    Q.Phú Nhuận        Q.Bình Thạnh Q.Bình Tân     H.Nhà Bè      H.Hóc Môn    H.Củ Chi    H.Cần Giờ    H.Bình Chánh

Bạn quan tâm đến bài viết hữu ích này và muốn tìm hiểu thêm thông tin, hãy liên hệ hotline của Jimmy Group:  01992 111199

Phong Thủy

Phong thủy (chữ Hán:風水) là học thuyết chuyên nghiên cứu sự ảnh hưởng của hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống hoạ phúc của con người.

Về mặt từ nguyên, 風 phong có nghĩa là "gió", là hiện tượng không khí chuyển động và 水 thủycó nghĩa là "nước", là dòng nước, tượng trưng cho địa thế.

Phong thủy không phải là yếu tố đơn lẻ mà là tổng hợp hàng loạt yếu tố về địa hình địa thế xung quanh nhà ở, thôn xóm, thành phố hoặc mồ mả, hướng gió, dòng nước cùng tọa hướng, hình dạng, bố cục mặt bằng không gian xây dựng. Phong thủy liên quan đến cát hung, họa phúc, thọ yểu, sự cùng thông của nhân sự. Cát ắt là phong thủy hợp, hung ắt là phong thủy không hợp.

Sách Táng thư viết: "Mai táng phải chọn nơi có sinh khí. Kinh viết: Khí gặp gió (phong) ắt tán, gặp nước (thủy) ngăn thì dừng. Cổ nhân làm sao cho khí tụ chứ không tán, nước chảy có chỗ dừng". Do vậy mà có tên là "phong thủy".

Hai chữ phong thủy còn chỉ phương pháp tìm kiếm và chọn lựa nơi trú ngụ hoặc mai táng cát tường phú quý, phúc thọ bình yên, tức là thuật Phong thủy. Giống như mọi ngành khoa học kĩ thuật cổ truyền khác ở Á Đông, thuật phong thủy cũng dựa vào dịch lí, thuyếtâm dương, ngũ hành.

Phong thủy chia làm hai lĩnh vực:

Âm trạch: Là cuộc đất dùng để chôn người chết, còn gọi là mồ mả. Phong thủy cho rằng, nếu người chết được chôn vào một cuộc đất tốt về phong thủy thì sẽ truyền được phúc đức cho con cháu đời sau. 

Dương trạch: Là cuộc đất được dùng vào mục đích làm nhà cửa, đình, chùa, miếu mạo, thôn xóm, làng mạc, thị trấn, thành phố. Dương trạch phải hài hòa với thiên nhiên, có môi trường tốt đẹp, làm cho con người thấy vui tươi, mạnh khỏe, hạnh phúc. Dương trạch tốt tức là môi trường tốt.

Người xưa quan niệm số mệnh của một con người không chỉ phụ thuộc vào bản thân người đó (tức giờ ngày, tháng, năm sinh) mà còn chịu ảnh hưởng của âm phần và dương phần nên có câu "Nhất mộ, nhì phòng, tam bát tự".
Phong thủy có vai trò rất to lớn, tuy nhiên nó chỉ hỗ trợ, có tác dụng cải biến chứ không thể làm thay đổi hoàn toàn mệnh vận. Nó là nhân tố quyết định sự thành bại. Nếu phong thủy tốt sẽ giúp giảm thiểu được tai hoạ khi vào vận xấu, giúp gia tăng sự thành công và may mắn khi vào vận tốt.
Về dương trạch, tức phong thủy của nhà ở, những vấn đề cần xét có rất nhiều như huyệt vị, làm nhà, hướng nhà, cấu trúc nhà, nội thất, ... Cần phải xét tất cả các yếu tố mới làm thành phong thủy tốt cho ngôi nhà.
Xét về nguyện lí cơ bản thì phong thủy âm trạch và phong thủy dương trạch có nhiều điểm tương đồng. Ở khía cạnh mộ phần của người chết và nhà ở của người sống thì âm dương cách biệt, không giống nhau. Vì thế kĩ thuật ứng dụng trong âm trạch và dương trạch cũng khác nhau.

Hiện nay có rất nhiều trường phái tranh luận về nguồn gốc của phong thủy, có trường phái thì cho rằng phong thủy xuất phát từ Trung Hoa, trường phái thì cho rằng phong thủy là của nền văn minh người Việt cổ với đường biên giới từ phía nam sông Dương Tử (Hồ Nam, Trung Quốc ngày nay) người Hán đã Hán hóa các văn thư cổ và tự nhận là của họ... Nhưng cho đến nay thì chính những nhà phong thủy lỗi lạc của Trung Quốc như Thiệu Vĩ Hoa cũng không thể giải thích được thuật phong thủy xuất phát từ nơi đâu mặc dù họ vẫn cho là của người Hán.

Thuật phong thủy hình thành rất sớm, có thể nói gần như cùng với sự ra đời của loài người. Ngay từ thời thượng cổ con người đã chú ý đến ảnh hưởng của hoàn cảnh tự nhiên đối với nơi cư trú của loài người, nên đã tiến hành lựa chọn một cách có chủ đích. Nguyên sơ của phong thủy là những kinh nghiệm về sinh hoạt như khoét đá, đào hang, làm nhà... Từ cuộc sống thực tế, phải chống chọi với thú dữ, chống lại cả sự tấn công của đồng lọai, phải chống chọi với sự khắc nghiệt của thiên nhiên, con người đã biết chọn những vị trí cư trú có núi non che chở bao bọc, lại gần sông ngòi, nguồn nước.
Từ thời thượng cổ, con người sống theo lối du canh, du cư, trải qua một quá trình tiến hóa đến định canh, định cư và mới bắt đầu chú ý đến nơi ăn ở sao cho thích hợp, chọn địa điểm cư trú làm sao cho tiện lợi rồi tiến tới kiến tạo phòng ốc để ở cho thật an lành, thoải mái, giàu có...
Những kinh nghiệm về cư trú được tích lũy từ đời này qua đời khác đã hình thành nên phong thủy học.
Thời sơ kì, con người chọn đất làm nhà, chủ yếu là muốn an toàn. Thường phải chọn nợi đất cao ráo vì sợ lũ lụt hoặc thú dữ tấn công. Để tránh mưa to, gió lớn, người ta dần dân biết cách chọn vùng đất hướng về Mặt Trời, khuất gió.
Tại Trung Quốc, từ đời nhà Chu, con người đã đặc biệt chú trọng nơi cư trú. Con người đã biết chọn đất xây nhà tại vùng bình nguyên, đây là vùng đất màu mỡ, có thể canh tác nông nghiệp thuận lợi. Gần nguồn nước mà vẫn tránh được lụt lội, tai hoạ thời tiết, thiên tai.
Thời kì Tiên Tần, do trình độ khoa học còn thấp, các hình thức bói toán dự đoán cát hung thịnh hành trong xã hội gắn liền với hoạt động xây dựng nhà ở và mai táng. Các văn hiến như Bốc trạch, Bốc cư, Bốc lạc phản ánh tình hình đương thời. Đồng thời các học thuyết âm dương, ngũ hành, bát quái Chu Dịch, Thiên văn Hà Lạc cũng phát triển mạnh, áp dụng vào lĩnh vực Bốc trạch, Bốc cư, (bói chọn nhà ở và mồ mả). Phong thủy nhờ đó có được cơ sở tư tưởng triết học cần thiết.
Thời Lưỡng Hán, đã xuất hiện các trước tác về phong thủy như Cung trạch địa hình, Kham dư kim quý. Các học thuyết Hình pháp gia, Kham dư gia cũng mang nội dung phong thủy. Mối quan hệ giữa nhà ở và mồ mả với cát hung họa phúc của con người đã trở nên rất mật thiết, đồng thời xuất hiện những người chuyên thực hiện hoạt động phong thủy. Điều này gắn liền với vô số sấm vĩ (câu sấm) và hàng loạt điều cấm kỵ mang tính chất mê tín đang thịnh hành trong xã hội đương thời.
Thời kì Ngụy Tấn Nam Bắc triều, quan niệm nhà ở và mồ mả gắn với cát hung họa phúc của con người được tầng lớp sĩ đại phu tiếp nhận rộng rãi, thậm chí vua chúa cũng hoàn toàn tin vào thuật phong thủy.
Tại Việt Nam, phong thủy có từ thời vua Hùng, các cung điện đền thờ đều được xây dựng với sự hợp lí cao về phong thủy. Đặc biệt trong các đền thờ còn có ban thờ tôn vinh nền phong thủy của người Việt cổ.
Trải qua lịch sử phát triển của các triều đại, đời nào cũng có những học giả kế tục và phát triển thuật phong thủy.
Trong lịch sử phát triển, thuật phong thủy hình thành nên nhiều trường phái khác nhau, mỗi trường phái có phương pháp lí luận và ứng dụng riêng, dựa trên những suy luận khác biệt nhau, thậm chí có khi đối lập nhau. Cho đến nay, phong thủy vẫn còn nhiều điểm chưa rõ ràng, thống nhất vẫn còn mang nhiều sự huyền bí.

Ngày nay dù ở Phương Tây hay ở Phương Đông khi xây dựng nhà ở đều phải chọn những vị trí hợp với môi trường địa lí xung quanh địa bàn, dù theo một lối kiến trúc nào thì cũng phải căn cứ vào địa thế xung quanh để tạo dựng một kiến trúc đẹp về thẩm mĩ, lợi về sinh hoạt. Phong thủy dù còn vẻ huyền bí nhưng rất thực tế và gần gũi với đời sống con người

Đất ở Thanh Đa - Bình Thạnh - Hồ Chí Minh

Năm 2001, đất tại phường 28 (quận Bình Thạnh, TP HCM), hết lô này đến lô khác, đang bán chạy ào ào. 

Dân ở đây cho biết bất động sản vùng này chỉ mới "cựa quậy" thôi, chứ lúc trước hoàn toàn bị đóng băng do “ông Nhà nước” để dành làm khu du lịch.

Phường 28 là phần đất cuối cùng của quận Bình Thạnh, thuộc khu bán đảo Thanh Đa - Bình Quới. Khu vực này có cảnh quan sông nước xinh đẹp, không khí mát mẻ trong lành, dễ hấp dẫn nhà đầu tư phát triển các loại hình du lịch và giải trí. 

Đất ở đây hiện có giá 300.000 đồng đến 2 triệu đồng/m2.  

Ở địa điểm tốt, giá đất trung bình khoảng 800.000 đồng đến 1.500.000 đồng/m2.

Nhà đất ở quận Bình Thạnh "nóng lên" là do thành phố mới có chủ trương dành một phần làm khu du lịch, còn lại cho phép quận mời gọi đầu tư.

Những miếng đất chuyển từ tay người này sang người khác cũng không cần thông qua một dịch vụ trung gian nào. Thỉnh thoảng có người lạ đến thì dân ở đây biết ngay và sẵn sàng dẫn họ đi mua đất, mua nhà. Đối với dân rành mua bán đất chẳng cần làm như vậy, cứ đến hỏi nhà này là có người mách giúp chỉ ngay, đâu cũng có người bán, chỉ sợ là tiền có đủ mua hay không mà thôi.

Bà con khu vực cầu Ông Ngữ nói, đây mới chính là khu vực quy hoạch vì nó gần sông rạch rất đẹp, canô và bobo du lịch có thể vô ra tận nơi.

Những người dân cố cựu ở đây thường có đất đai rộng lớn do cha ông để lại, nhà nào ít cũng có khoảng 1-2 ha. Muốn mua lô đất nào, chỉ cần vào khu vực đó hỏi thăm, từ đứa bé đến cụ già đều có thể chỉ răm rắp đất của ai và giá bán bao nhiêu. Dì Hai ở tổ 7, sinh sống bằng cách cho thuê nhà, kinh tế ổn định nhờ bán được khoảng 10 lô đất, nói:

“Hồi tui bán chưa tới 1 triệu đồng/m2, nhưng nay giá hơn 1 triệu cũng là rẻ lắm rồi, bên cạnh nhà tui một miếng đất có mấy chục m2 mà giá 35 triệu rưỡi đồng kìa”.

Giá vàng trong năm 2001 là 500 ngàn đồng/lượng (giá tham khảo). Giá vàng trong năm 2013 là 40 triệu đồng/lượng (giá tham khảo). Như vậy, lạm phát theo vàng đã là 80 lần. 

Nghĩa là giá đất trung bình hiện nay ở khu vực Thanh Đa phải là 800,000x80 - 1,500,000x80 đồng/m2. Rẻ nhất cũng là 300,000x80 đồng/m2. 

Sự khác biệt giữa đất ở Thanh Đa và các nơi khác đó là khu du lịch ven sông như một ốc đảo sầm uất được bao bọc bởi khu dân cư Thảo Điền - Quận 2 và khu dân cư Bến xe Miền Đông. 

Nghĩa là khi đầu tư một dự án bạn sẽ có ngay nguồn khách hàng tại chỗ, điều này làm cho chi phí cơ hội cao và giá đất ở khu vực này dễ dàng tăng nóng !!!

Bạn quan tâm đến bài viết hữu ích này và muốn tìm hiểu nhiều hơn thông tin, hãy liên hệ hotline của Jimmy Group:  01992 111199

Quy hoạch sử dụng đất

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Khải - nguyên vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN-MT) - khẳng định:

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ khiến cả cơ quan quản lý và người dân cùng gặp khó khăn.

Theo ông Khải, khó khăn đầu tiên với người dân là thiếu thông tin về quy hoạch sử dụng đất đối với thửa đất của gia đình.

Ông Khải cho biết

- Tôi đồng ý cái gốc của việc giao đất, thu hồi đất phải theo quy hoạch. Vấn đề tôi quan tâm chính là chất lượng quy hoạch. Đây là khâu yếu đang diễn ra. Để có chỗ dựa trong thu hồi đất, giao đất, quy hoạch phải chuẩn, nhưng thực tế các quy hoạch thời gian qua có vấn đề. Nói đúng là việc điều chỉnh quy hoạch làm tùy tiện khiến quá trình thực thi lủng củng, có khi quy hoạch vừa công bố đã điều chỉnh, mà điều chỉnh đôi khi vì lợi ích riêng.
Riêng việc xóa bỏ quy hoạch cấp xã, quy định như dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) khiến nhiều ý kiến băn khoăn lắm. Cả Chi hội Khoa học đất (gồm những nhà khoa học và người làm công tác quản lý về lĩnh vực đất đai - PV) đều không đồng tình với dự thảo là bỏ quy hoạch cấp xã.
Luật từ trước tới nay quy định quy hoạch sử dụng đất được làm ở 4 cấp: trung ương, tỉnh, huyện, xã. Đương nhiên trong thời gian qua cả 4 cấp thực hiện chưa tốt. Chi hội Khoa học đất cho rằng trong quy hoạch sử dụng đất 4 cấp, cấp trung ương, tỉnh, huyện chủ yếu phân bố các loại đất, còn quy hoạch có hiệu quả và thiết thực nhất là quy hoạch cấp xã.
* Ý ông là việc bỏ quy hoạch cấp xã là một bước lùi trong làm luật?

"Cá nhân tôi cho rằng có thể áp dụng giải pháp không phải xã nào cũng làm quy hoạch, mà tập trung vào những xã có biến động, những xã ở vùng giáp ranh, những xã nằm trong khu vực tương lai sẽ đô thị hóa, còn những xã ở vùng núi ít biến động thì chưa cần làm". Ông Nguyễn Khải - nguyên vụ trưởng Vụ Đất đai

- Bỏ là rất dở, nói thụt lùi cũng đúng. Đặc biệt là lý do bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã rất khó thuyết phục. Chúng tôi đã đặt vấn đề này với ban soạn thảo Luật đất đai (sửa đổi) và được trả lời ở cấp xã nhiều quá không làm được. Nếu vì vậy mà bỏ quy hoạch cấp xã chẳng khác nào chuyện học sinh trình độ thấp quá mà hạ thấp giáo trình. Lý do nữa được đưa ra là cấp xã không đủ năng lực làm quy hoạch.
Tôi nói thật là lãnh đạo xã đâu có trực tiếp làm, tất cả các quy hoạch sử dụng đất ở cả cấp huyện, cấp tỉnh đều thuê tư vấn làm chứ đâu có tự làm được. Còn vì lý do kinh phí, cá nhân tôi cho rằng nếu bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, cả cơ quan quản lý và người dân đều gặp khó khăn, đều bất lợi trong quản lý, sử dụng đất.
Ví như chỉ dừng quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện, khi hỏi 3,8 triệu ha đất lúa cần bảo vệ nằm ở đâu làm sao mà chỉ đích xác được. Nhưng có quy hoạch cấp xã, còn đủ 3,8 triệu ha hay hao hụt là rõ ra ngay.

---

* Vậy theo ông, người dân sẽ gặp bất lợi gì khi không có quy hoạch sử dụng đất cấp xã?
- Tôi cho rằng quy hoạch cấp xã mới gắn trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Vì vậy quy hoạch cần phải tập trung làm chính là cấp xã, còn quy hoạch cấp trung ương, tỉnh, huyện chủ yếu chỉ là phân bố đất đai. Bất lợi ở chỗ người dân xem quy hoạch cấp huyện đâu có hiểu hết, nó rộng quá nên dân cũng không biết đất nhà mình ở đâu, mai sau quy hoạch vào cái gì, muốn biết lại phải nhờ, thế thì đâu còn gọi là công khai để người dân giám sát.
Còn nếu quy hoạch cấp xã được làm có chất lượng, làm xong công khai để dân biết rõ thửa đất nhà mình trong 5-10 năm nữa sẽ là cái gì. Họ nhìn là biết, nếu đất trong vùng quy hoạch làm dự án thì cũng là bước đánh động trong 5-10 năm tới đất đó sẽ bị thu hồi. Làm tốt khâu này cũng là giải quyết một phần tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong thu hồi đất hiện nay.
Tương tự quy hoạch luôn có 2 kỳ, mỗi kỳ 5 năm, như vậy là người dân có tâm thế chủ động về thông tin thu hồi đất nếu vướng vào quy hoạch, đâu có “té ngửa” khi quyết định thu hồi đất được ban hành mới biết như hiện nay.
* Có ý kiến nói nếu làm quy hoạch sử đụng đất cấp xã trên diện rộng sẽ rất tốn kém, theo ông, cần có giải pháp nào để người dân vẫn nắm được thông tin về quy hoạch mà không tốn phí ngân sách?
- Thứ nhất, từ trước tới nay Luật đất đai vẫn quy định quy hoạch sử dụng đất được thực hiện ở 4 cấp, vì vậy tôi và Chi hội Khoa học đất đều kiến nghị phải giữ quy hoạch cấp xã. Cá nhân tôi cho rằng có thể áp dụng giải pháp không phải xã nào cũng làm quy hoạch, mà tập trung vào những xã có biến động, những xã ở vùng giáp ranh, những xã nằm trong khu vực tương lai sẽ đô thị hóa, còn những xã ở vùng núi ít biến động thì chưa cần làm.
Làm được quy hoạch cấp xã chỉ có lợi cho dân, có thể Nhà nước tốn phí cho khoảng 1/3 số xã làm quy hoạch nhưng lợi thì rất lớn, vì đó là tiền đề rõ ràng, công khai về pháp lý cho người dân nắm bắt chính xác tương lai đất nhà mình giữ nguyên hay được quy hoạch vào mục đích khác.
Còn với cơ quan quản lý, nếu quy hoạch này được làm có chất lượng thì tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” cũng giảm, như vậy thì có tốn phí nhưng hiệu quả về kinh tế, hiệu quả về quản lý và an sinh là rất lớn.

Thứ trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển: 

Lồng quy hoạch cấp xã trong quy hoạch cấp huyện 

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) hiện nay chỉ là lồng ghép quy hoạch sử dụng đất cấp xã vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Quy hoạch cấp huyện chúng ta cũng phải làm từ xã lên huyện. Còn tách riêng quy hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ phải làm thêm 11.000 quy hoạch ở các xã, về thời gian và nhân lực sẽ không đảm bảo.
Mặt khác cũng có những xã không có biến động nhiều trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nên nếu làm cả 11.000 xã thì rất khó khăn. Do vậy, lần này dự thảo luật đề xuất gộp quy hoạch cấp xã vào quy hoạch cấp huyện để làm. Về chất lượng quy hoạch vẫn phải đảm bảo, những khu vực, những xã có biến động vẫn phải có bản đồ để kiểm soát.

Người dân không hài lòng khi bị "lấy" đất

92,5% người dân không hài lòng khi bị "lấy" đất 

Con số này được đưa ra tại hội thảo “Xác định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện đầu tư xây dựng” do khoa luật Trường ĐH Cần Thơ phối hợp với Sở Khoa học - công nghệ Cần Thơ tổ chức ngày 1-4-2013.

Theo đó, một cuộc khảo sát 376 hộ dân bị giải tỏa bởi các dự án trên địa bàn TP Cần Thơ với kết quả như sau:  

69,48% người dân cho rằng bảng giá đất TP ban hành hằng năm để áp giá bồi thường không sát giá thị trường. 

Cũng vì vậy mà có 92,5% số người dân không hài lòng khi bị thu hồi đất với lý do liên quan đến việc tính giá tiền bồi thường không hợp lý.

Còn vấn đề tái định cư thì có 72,2% người cho rằng chỗ ở trong khu tái định cư tập trung tốt hơn nơi bị giải tỏa nhưng vấn đề kinh tế (công ăn việc làm) kém hơn, trong đó 80% số người được hỏi cho rằng vào khu tái định cư thì việc chi tiêu sinh hoạt tốn kém hơn.

Theo TS Phan Trung Hiền - trưởng khoa luật Trường ĐH Cần Thơ, qua khảo sát cho thấy trăn trở lớn nhất của người dân ở trong vùng dự án là vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với 80% cho rằng cần có chính sách hợp lý hơn và 37,5% đề nghị vấn đề thông tin về quy hoạch, mục đích, quy trình thu hồi đất phải được rõ ràng, công khai.

Cũng tại hội thảo, ông Trần Việt Thành - đại diện Ban dân vận Thành ủy TP Cần Thơ - nêu ra những đánh giá của đơn vị này dựa trên cơ sở ý kiến của người dân mà theo ông “nó không giống với đánh giá của chính quyền”.

Đó là việc người dân cho rằng cơ quan chức năng tham mưu giao đất cho nhà đầu tư chưa chặt chẽ dẫn đến việc khi giao rồi thì nhà đầu tư không có năng lực thực hiện phải liên doanh hoặc bán lại dự án để kiếm lợi.

Một vấn đề bức xúc khác là thời gian bồi thường cho dân khi dự án được duyệt quá chậm, có dự án kéo dài tới hai năm nhưng chưa bồi thường. Qua “kênh” dân vận, người dân cũng kêu việc các khu tái định cư thiếu nước sạch, thiếu điện, trường học, trạm y tế và tình trạng bị “treo” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn GS.TS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường) đề nghị cần áp dụng phương thức lấy ý kiến cộng đồng trong định giá đất như một số nước trên thế giới đã áp dụng.

Theo đó, nếu 70% người dân trong vùng dự án đồng tình với mức giá được đưa ra thì những hộ còn lại phải chấp nhận tuân theo

Đòi hỏi hóa đơn để dân nộp thuế oan

Không hề có khoản thu nhập nào phát sinh từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất nhưng tôi vẫn bị cơ quan thuế thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc mua bán này.

Hợp đồng công chứng là chưa đủ Theo lãnh đạo Vụ Quản lý thuế TNCN (Tổng cục Thuế), nếu chỉ có hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản thì không được xem là căn cứ đầy đủ chứng minh giá trị giao dịch thực tế. Vì đã có nhiều trường hợp giá trị chuyển nhượng mảnh đất là 1 tỉ đồng nhưng trên hợp đồng công chứng chỉ ghi 400 triệu đồng nhằm trốn thuế. Nếu cơ quan thuế chỉ xét trên hợp đồng công chứng để làm căn cứ tính thuế thì sẽ không quản lý và giám sát chặt chẽ được trường hợp cố tình làm sai. Do vậy, cơ quan thuế thường căn cứ vào giấy tờ, chứng từ do cơ quan tài chính phát hành như hóa đơn đỏ... để làm căn cứ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. L.Thanh

Tháng 4-2013, tôi mua lại lô đất nông nghiệp (diện tích 60m2) tại phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, TP.HCM, với giá 150 triệu đồng. Lô đất này người chủ cũ đã mua từ năm 2011 với giá 250 triệu đồng, định để dành xây nhà cho con trai. Tuy nhiên, do đất vướng quy hoạch không được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, cộng với việc thị trường nhà đất rớt giá mạnh nên người chủ cũ mới bán lỗ cho tôi với giá như trên. Theo thỏa thuận, tôi sẽ phải đóng các loại thuế của việc chuyển nhượng đất này.

Sau khi ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi đến UBND quận Bình Tân làm thủ tục đăng bộ và được chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế quận để nộp thuế.

Ngày 28-5-2013, tôi làm thủ tục nộp thuế. Trong tờ khai thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản có đưa ra hai cách tính thuế để người khai lựa chọn:

một là 25% giá trị lợi nhuận từ việc chuyển nhượng và hai là 2% trên tổng giá trị lô đất chuyển nhượng. 

Tôi đánh vào ô 25% vì nghĩ mình có đủ hợp đồng (do cơ quan công chứng xác nhận) việc mua và bán đất của chủ cũ.

Khi kiểm tra hồ sơ của tôi, nhân viên tiếp nhận hồ sơ thuế chỉ vào ô tôi đánh dấu và hỏi: “Cơ sở nào đề nghị tính thuế 25%?”.

Tôi đáp: “Tôi có gửi kèm hợp đồng công chứng mà chủ cũ đã mua cùng với hợp đồng bán lại cho tôi”.

Tuy nhiên, nhân viên tiếp nhận hồ sơ nói rằng hợp đồng công chứng giữa các cá nhân không có giá trị để chứng minh giá mua, giá bán làm cơ sở tính thuế mà phải có hóa đơn mua bán thì mới là chứng từ hợp pháp.

Dù trong lòng cảm thấy rất vô lý nhưng trước thái độ cương quyết của nhân viên thuế trên, tôi buộc lòng phải sửa lại hồ sơ với lựa chọn cách nộp thuế 2%. 

Nhẩm tính, theo cách tính 2% trên giá mua đất là 150 triệu đồng, khoản thuế thu nhập tôi phải đóng là 3 triệu đồng.

Kể chuyện mình với một người bạn thường tham gia kinh doanh nhà đất, bạn tôi cho biết ông cũng mới phải đóng khoản thuế TNCN là 40 triệu đồng khi bán căn nhà tại quận Tân Bình và bị lỗ hơn 800 triệu đồng.

Theo người bạn, căn nhà này ông mua giữa năm 2011 với giá hơn 2,8 tỉ đồng, hợp đồng công chứng thể hiện rõ giá mua nhà này. Do cần tiền làm ăn và trả nợ ngân hàng, tháng 2-2013 dù nhà đất xuống giá ông vẫn phải “cắt lỗ”, chịu bán căn nhà với giá 2 tỉ đồng.

Mặc dù đã xuất trình đủ hai hợp đồng công chứng mua và bán nhà, chứng minh việc chịu lỗ nhưng cơ quan thuế vẫn không cho ông áp dụng cách tính 25% lợi nhuận cũng với lý do không có hóa đơn chứng từ chứng minh việc mua bán.

Theo tôi, việc cơ quan thuế không xem hợp đồng công chứng là giấy tờ chứng minh giá mua bán nhà đất mà lại đòi hỏi phải có thêm chứng từ hóa đơn khác nữa là điều vô lý.

Tại điều 14 Luật thuế TNCN đã ghi rõ giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua bán.

Mà hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đều đã được cơ quan công chứng xác nhận. 

Luật công chứng cũng có quy định “văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Việc ngành thuế không tin vào giá mua bán mà các bên đã thể hiện trong hợp đồng công chứng, bắt buộc người dân phải có thêm các hóa đơn, chứng từ khác để chứng minh giá mua bán là trái với quy định của Luật công chứng và Luật thuế TNCN. Trong khi luật pháp cũng không có quy định buộc người mua bán nhà đất phải trả tiền mặt qua ngân hàng hay xuất hóa đơn cho việc này thì việc ngành thuế đòi hỏi người dân phải xuất trình thêm giấy tờ khác (ngoài hợp đồng công chứng) để chứng minh giá mua, bán nhà đất là không có cơ sở.

Thêm vào đó, bản chất của việc thu thuế TNCN là khi cá nhân có các khoản thu nhập phát sinh thì phải nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.

Thế nhưng, với tình trạng của thị trường bất động sản hiện nay, nhiều người phải chịu lỗ khi bán nhà đất, tức không hề có khoản thu nhập nào phát sinh từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất này, nhưng vẫn bị cơ quan thuế “đè” ra thu thuế 2% trị giá nhà đất mà không được áp dụng cách thu thuế trên lợi nhuận(nếu có) thì thật là phi lý !

Sẽ góp ý hoàn thiện chính sách 

Theo bà Lê Thị Thu Hương - cục phó Cục Thuế TP.HCM, theo quy định hiện nay cá nhân chuyển nhượng bất động sản muốn tính thuế TNCN theo phương án 25% trên chênh lệch giá bán - giá mua phải có hóa đơn chứng từ chứng minh giá mua - bán. 

Tuy nhiên khi xuất hóa đơn thì giá trị bất động sản “đội” thêm 10% do phải tính thuế giá trị gia tăng. So với việc xuất hóa đơn và phải chịu thuế giá trị gia tăng thêm 10% thì việc nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản với mức thuế 2% vẫn có lợi hơn. 

Do vậy hầu như từ trước đến nay chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với nhau đều không xuất hóa đơn. 

Tất nhiên việc này đưa đến hệ lụy là sau này khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản, dù bán dưới giá vốn, chịu lỗ vẫn không được miễn thuế do không có hóa đơn đầu vào để chứng minh bán dưới giá vốn. 

Đây cũng là gây khó cho người nộp thuế, tới đây khi góp ý hoàn tất thông tư hướng dẫn Luật thuế TNCN sửa đổi, Cục Thuế TP.HCM sẽ góp ý để hoàn thiện hơn chính sách.

Nguyễn Quang Lâm (quận Tân Phú, TP.HCM)