Chân dung doanh nhân Đoàn Văn Vươn

Đoàn Văn Vươn (1963) sinh sống tại Cống Rộc, xã Vinh Quang, huyện Tiên Lãng, thành phố Hải Phòng, từng phục vụ trong quân đội nhân dân Việt Nam, là kĩ sư nông nghiệp tốt nghiệp Đại học Nông nghiệp Hà Nội.

Từ năm 1993, ông Vươn thực hiện việc quai đê lấn biển để nuôi trồng thủy sản. Ông khởi nghiệp bằng việc bán tài sản, vay mượn bạn bè, người thân và ngân hàng, chịu nhiều thiệt hại mất mát trong quá trình lấn biển, bao gồm cái chết của con gái đầu 8 tuổi bị rơi xuống cống chết đuối trong một lần theo bố mẹ ra đầm. Gia đình ông theo đạo Công giáo thuộc giáo phận Hải Phòng. 

Năm 1993, huyện Tiên Lãng ban hành quyết định giao cho Đoàn Văn Vươn diện tích 21ha đất bãi biển khu vực nam cống Rộc thuộc xã Vinh Quang để sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, thời hạn sử dụng là 14 năm. Trong quá trình sử dụng ông đã tự ý đắp bờ bao để sử dụng vượt quá diện tích được giao. 

Từ năm 1995, ông đã xây được một con đê cao tạo thành bờ bao cho một vùng đầm rộng lớn hàng chục ha cùng hàng ngàn cây sú, vẹt mọc lên tạo thành cánh rừng chắn sóng. Gia đình ông đã có đầm nuôi tôm, cá để sinh sống. 

Tháng 3 năm 1997, ông Vươn làm đơn xin giao đất bổ sung phần diện tích lấn biển ngoài diện tích được giao. Tháng 4 năm 1997, huyện Tiên Lãng ra quyết định giao bổ sung cho ông Vươn 19,3 ha giáp với diện tích đã giao, thời hạn 14 năm. Tổng cộng ông Vươn được sử dụng 40,3 ha đất để nuôi trồng thủy sản. Đê lấn biển của ông còn được cho rằng đã góp phần giúp nhân dân trong vùng không phải lo vỡ đê mỗi khi bão lũ. 

Ông Vươn đã đắp được một số đoạn đê để bảo vệ đầm thủy sản của mình, ví dụ như đoạn đê công vụ. Chính quyền huyện sau này cũng đắp thêm được một số đoạn nhỏ của đê công vụ, nhưng lại nhận rằng chính quyền đã có công đắp đê chứ không phải ông Vươn. Việc này đã bị người dân địa phương phản đối. 

Đến thời điểm hết hạn giao đất, năm 2009, huyện Tiên Lãng đã làm thủ tục thu hồi toàn bộ 40,3 ha của ông Đoàn Văn Vươn. Tuy nhiên, ông Vươn đã khiếu nại việc thu hồi 19,3ha đất lên huyện, sau đó không đồng tình quyết định của huyện, ông khởi kiện lên Tòa án. 

Ngày 27 tháng 1 năm 2010, Tòa án huyện Tiên Lãng đã xét xử sơ thẩm và bác đơn khởi kiện của ông Vươn; giữ nguyên quyết định thu hồi. Đoàn Văn Vươn tiếp tục kháng cáo bản án sơ thẩm. Tóa án Nhân dân thành phố Hải Phòng đã thụ lý hồ sơ và tiến hành “hòa giải” bằng “Biên bản thỏa thuận”: nếu ông rút đơn thì UBND huyện Tiên Lãng sẽ tiếp tục cho thuê đất.

Sau khi có Quyết định đưa vụ án ra xét xử ngày 19 tháng 4 năm 2010, ông Vươn rút toàn bộ yêu cầu kháng cáo. 

Ba ngày sau, Tòa án Nhân dân thành phố Hải Phòng quyết định đình chỉ việc xét xử phúc thẩm vụ án hành chính này. 

Sau đó, huyện Tiên Lãng đã nhiều lần gửi thông báo làm việc với ông Vươn về việc thu hồi đất đã hết thời hạn sử dụng. 

Ông Vươn vẫn yêu cầu huyện tiếp tục cho ông thuê đất để nuôi trồng thủy sản.

Sáng 5 tháng 1 năm 2012, huyện Tiên Lãng đã tiến hành cưỡng chế với lực lượng đông đảo hơn 100 người bao gồm cả lực lượng công an và quân đội do phó chủ tịch huyện Nguyễn Văn Khanh làm trưởng ban cưỡng chế nhưng đã bị gia đình ông Đoàn Văn Vươn chống trả. 

Đoàn Văn Vươn vắng mặt vì lúc đó bận lên Viện Kiểm sát nhân dân Hải Phòng kháng cáo nhưng gia đình đã dùng mìn tự chế và đạn hoa cải bắn trả nhằm vào lực lưỡng cưỡng chế, hậu quả là 4 công an và 2 người thuộc ngành quân đội bị thương.

Sau vụ cưỡng chế bất thành ngày 5 tháng 1 năm 2012, quyết định thu hồi đất bị tạm hoãn, 4 người thuộc ngành công an và 2 thuộc ngành quân đội nhân dân bị thương. 

Cơ quan công an Hải Phòng ra quyết định khởi tố vụ án giết người và chống người thi hành công vụ đối với Đoàn Văn Vươn và các đối tượng tham gia liên quan, các ông Đoàn Văn Quý (sinh năm 1966); Đoàn Văn Vươn (sinh năm 1963); Đoàn Văn Sinh (sinh năm 1957) và Đoàn Văn Vệ (sinh năm 1974), ngôi nhà 2 tầng của Đoàn Văn Vươn dùng cố thủ bị phá hủy, mà Phó chủ tịch UBND Hải Phòng Đỗ Trung Thoại cho là do "nhân dân bất bình nên vào phá" và người dân rất đồng tình với việc cưỡng chế này. Cơ quan công an cũng khởi tố Phạm Thị Báu (sinh năm 1982) và Nguyễn Thị Thương (sinh năm 1970, vợ ông Vươn) và đang truy tìm hai người khác là Đoàn Văn Thoại (sinh năm 1970) và Phạm Văn Thái (sinh năm 1977).

Tuy nhiên việc thu hồi đất đã bị hủy bỏ, chủ tịch UBND và Bí thư Đảng ủy xã Vinh Quang cũng bị đình chỉ chức vụ. Ngày 10 tháng 2 năm 2012, thủ tướng chính phủ đã yêu cầu chính quyền địa phương thi hành các thủ tục cho phép gia đình ông Vươn tiếp tục được sử dụng đất đã giao. Chiều ngày 23 tháng 2 năm 2012, Chủ tịch và Phó Chủ tịch UBND huyện Tiên Lãng bị cách chức.

Sau cuộc điều tra vụ án hủy hoại tài sản tại khu đầm nhà ông Đoàn Văn Vươn, Công an thành phố Hải Phòng đã có kết luận vào ngày 18 tháng 12 năm 2012, cáo buộc Phó Chủ tịch huyện Tiên Lãng, ông Nguyễn Văn Khanh, có vai trò đứng đầu, như làm trưởng ban chỉ đạo, trực tiếp có mặt tại hiên trường, chỉ đạo phá nhà ông Vươn, trực tiếp gọi máy xúc phá nhà. Cơ quan công an Hải Phòng nói ông Khanh “biết rõ nhà của ông Quý (em ông Vươn) nằm ngoài khu vực cưỡng chế” nhưng vẫn ra lệnh phá, nên “phải chịu trách nhiệm toàn bộ về hành vi tổ chức và thực hiện việc huỷ hoại tài sản”. Ngoài ra, công an nói 3 người khác, Phạm Xuân Hòa (nguyên Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường huyện Tiên Lãng), Lê Thanh Liêm (nguyên Chủ tịch Ủy ban Nhân dân xã Vinh Quang, huyện Tiên Lãng), và Phạm Đăng Hoan (nguyên bí thư xã) cũng bị đề nghị truy tố tội Hủy hoại tài sản, quy định tại khoản 3 điều 143 Bộ luật Hình sự.

Theo ông Vũ Văn Luận, Thư ký Liên chi hội Nuôi trồng thủy sản nước lợ huyện Tiên Lãng thì quyết định này: “không khách quan và cố tình bỏ lọt tội phạm”. Ông Luận cho biết, ông Khanh từng phản đối việc cưỡng chế hồi năm 2010: "Ông Khanh bị chỉ đạo từ ông Hiền (Lê Văn Hiền, Chủ tịch huyện Tiên Lãng), và huyện ủy (Bùi Thế Nghĩa, Bí thư huyện ủy huyện Tiên Lãng), tại sao lại đổ cho ông Khanh ?”

Ngày 21/12/2012, Liên chi hội nuôi trồng thủy sản nước lợ huyện Tiên Lãng (Hải Phòng) có công văn gửi các cơ quan tố tụng về việc không đồng tình với kết luận điều tra vụ hủy hoại tài sản tại nhà ông Đoàn Văn Vươn với 3 lý do.

Cơ quan điều tra xác định 19 người trong đoàn cưỡng chế trực tiếp đốt, phá nhà ông Vươn và ông Đoàn Văn Quý (em ông Vươn) nhưng không công bố danh tính, không truy cứu trách nhiệm hình sự là "bỏ lọt tội phạm". 

Bản kết luận của CATP Hải Phòng khẳng định đã xác định được các thành viên trong ban chỉ đạo nhưng không truy tố mà chỉ đề nghị xử lí hành chính như vậy là không khách quan. Đó là cố tình bao che, cố tình không truy cứu trách nhiệm hình sự với người phạm tội. 

Công an Hải Phòng quy kết ông Nguyễn Văn Khanh phải chịu trách nhiệm toàn bộ về hành vi tổ chức và thực hiện việc huỷ hoại tải sản được liên chi hội cho là hoàn toàn không chính xác. Theo họ, ông Lê Văn Hiền (nguyên chủ tịch huyện Tiên Lãng) và ông Bùi Thế Nghĩa (Bí thư huyện ủy Tiên Lãng) mới là thủ phạm chính và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật"

Các báo ở Việt Nam đã dẫn lời nhiều chính khách của Việt Nam bàn về vấn đề này. 

Các ý kiến cho rằng Đoàn Văn Vươn và các đối tượng đã vi phạm pháp luật tội chống người thi hành công vụ, nhưng huyện Tiên Lãng cũng có thể sai về mặt pháp luật khi tiến hành cưỡng chế ở vụ án này.

Nguyên Chủ tịch nước Việt Nam, Lê Đức Anh nói, trong vụ cưỡng chế này, chính quyền huyện, xã đều sai và đây là bài học mà chính quyền cả nước phải rút kinh nghiệm. 

Ông cũng cho rằng "Thành ủy Hải Phòng và UBND TP Hải Phòng phải có trách nhiệm xử lý, làm sai chỗ nào thì phải nhận sai ở chỗ đó, không được trả lời loanh quanh và không được che giấu sai phạm. Trả lời tiền hậu bất nhất là không thể được" và "sử dụng bộ đội để cưỡng chế với dân là tuyệt đối sai"

Quan điểm của GS Đặng Hùng Võ là: 

Một mặt, chính quyền huyện Tiên Lãng đã giao đất cho ông Vươn là sai luật. 

Mặt khác, chính quyền huyện không có đủ thẩm quyền để quyết định thời gian giao đất là bao nhiêu năm và đất giao cho ông Vươn phải gọi là đất nông nghiệp.

Theo Trung tướng Nguyễn Quốc Thước, đây có thể coi là một tổn thất chính trị lớn.

Luật sư Trần Vũ Hải, gửi đơn lên Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng (cũng là đại biểu Quốc hội Việt Nam khu vực 3 Hải Phòng, trong đó có huyện Tiên Lãng) kiến nghị xem xét khởi tố hình sự vụ chính quyền Hải Phòng phá sập nhà ông Vươn và em trai ông. 

Theo ông Hải, nguyên thủy việc cưỡng chế đầm tôm của ông Vươn cũng sai vì "xuất phát từ quyết định thu hồi sai" và "Phải xác định xem chính quyền (Tiên Lãng) sai thế nào mới dẫn đến ông Vươn quá bức xúc và có hành động quá khích".

Theo bà Trần Thị Mịn, em dâu ông Đoàn Văn Vươn: 

"Họ dồn đến đường cùng, nên anh tôi bảo là phải giữ, chứ cũng không dám nổ súng đâu... Bây giờ nợ hơn chục tỷ thì gọi là lên bờ chỉ có chết thôi, không thể sống bằng cái gì được, nhà cửa không có. Nên phải giữ lấy đất, chứ không phải chống trả đâu".

Sau khi một số cán bộ địa phương bị đình chỉ công tác hay bị cách chức, nhiều người dân đã bày tỏ ý kiến đồng tình với việc cách chức này.

Một số dư luận trái chiều khác như theo một nhóm phóng viên thuộc báo Công an nhân dân, Đoàn Văn Vươn được mô tả là con người có hàng loạt sai phạm trong quá trình sử dụng đất.

Kết luận của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng vào ngày 10 tháng 2 năm 2012 đã họp với các bộ ngành và cơ quan chức năng địa phương về vụ cưỡng chế đầm và phá nhà ông Đoàn Văn Vươn tại Tiên Lãng. Sau đó Bộ trưởng Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam đã cho biết kết luận của thủ tướng:

Về quyết định giao đất cho gia đình ông Đoàn Văn Vươn, quyết định thứ nhất giao 21 ha đất là đúng, nhưng quyết định thứ hai giao thêm 19,3 ha (thời hạn 14 năm) là chưa đúng với quy định Luật đất đai. 

Quyết định thu hồi đất của ông Vươn với lý do hết thời hạn sử dụng cũng trái luật. Luật đất đai quy định 5 trường hợp thu hồi đất, nhưng gia đình ông Vươn không nằm trong 5 trường hợp trên. 

Huyện Tiên Lãng huy động lực lượng quân đội của Ban chỉ huy quân sự huyện tham gia cưỡng chế là không đúng. 

Công tác tổ chức thực hiện cưỡng chế cũng có nhiều sai sót, gây thương vong cho lực lượng tham gia. Việc phá nhà có sự chỉ đạo của một số lãnh đạo địa phương.

Vụ án phá nhà ông Vươn

Ngày 02/01/2013 cựu chủ tịch huyện Tiên Lãng Lê Văn Hiền bị Cơ quan Cảnh sát Điều tra, Công an TP Hải Phòng khởi tố trong vụ án phá nhà Đoàn Văn Vươn, xử lý về hành vi “Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng” theo điều 285 của Bộ Luật Hình sự, nhưng được tại ngoại. Ngoài ra bốn cựu quan chức huyện Tiên Lãng và xã Vinh Quang khác cũng bị truy tố. Cựu Phó Chủ tịch huyện Tiên Lãng Nguyễn Văn Khanh được xác định có vai trò chỉ đạo trong vụ phá nhà của gia đình ông Vươn. Ông Khanh cùng các bị can Phạm Xuân Hoa (cựu Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện) và Lê Thanh Liêm (cựu Chủ tịch xã Vinh Quang) có hành vi phạm tội “Hủy hoại tài sản” qui định tại khoản 3, Điều 143 BLHS. Riêng, cựu Bí thư xã Vinh Quang Phạm Đặng Hoan vi phạm khoản 2, Điều 143 BLHS [37].

Ngày 8/4/2012, 5 quan chức huyện Tiên Lãng, mà đã chỉ đạo phá dỡ nhà của anh em ông Vươn, bị Tòa án Hải Phòng đưa ra xét xử. 

Ông Lê Văn Hiền bị đề nghị mức án treo từ 15-18 tháng, tương tự như ông Phạm Đăng Hoan. 

Bị cáo duy nhất bị đề nghị mức án tù là ông Nguyễn Văn Khanh, với mức án đề xuất là từ 30 tháng đến ba năm. 

Các bị cáo còn lại, ông Phạm Xuân Hoa và ông Lê Thanh Liêm bị đề nghị mức án treo là 24-30 tháng. 

Viện công tố xác định thiệt hại của gia đình hai ông Vươn và Quý là 295 triệu đồng mà bốn bị cáo bị cáo buộc ‘hủy hoại tài sản’ phải bồi thường.

Tòa án TP Hải Phòng đã tuyên án với ông Đoàn Văn Vươn và người thân vào ngày 5 tháng 4 năm 2013.

Ông Vươn bị tuyên phạt 5 năm tù; ông Đoàn Văn Quý: 5 năm tù; Đoàn Văn Sịnh: 3 năm 6 tháng tù; và ông Đoàn Văn Vệ bị 2 năm tù về tội Giết người theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 93 Bộ Luật Hình sự. 

Vợ ông Quý là bà Phạm Thị Báu bị 18 tháng tù cho hưởng án treo, thử thách 36 tháng và vợ ông Vươn, bà Nguyễn Thị Thương bị 15 tháng tù cho hưởng án treo, thử thách 30 tháng về tội chống người thi hành công vụ quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 257 Bộ Luật Hình sự.

Nguồn: Wiki

Thị trường Bất Động Sản Việt Nam

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp. 

Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”. 

Để nhìn nhận sự việc một cách khách quan, tôi xin phép giới thiệu vài nét về thị trường:

(2001- 2003) Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.

(2003 – 2007) Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng

Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%
Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. 

(2007- 2009) Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ

BĐS hồi phục trở lại và lại đạt đỉnh điểm vào cuối năm 2009. Và từ cuối 2009, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “ngủ đông” bởi rất nhiều sản phẩm tính thanh khoản thấp hoặc không thể thanh khoản.

(2009 – 2011) Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng

Thị trường đã bị giới đầu cơ thổi lên quá mức và tới đây sẽ là một thời gian dài điều chỉnh để trở về nhu cầu thực và giá trị thực. Đầu năm 2009, thị trường BĐS lên cơn sốt chóng mặt với mức chênh lệch từ các sản phẩm tăng từng ngày. Đơn cử dự án Dương Nội từ 21 triệu đồng/m2 đất biệt thự tăng mỗi tháng 10-15%. Các căn hộ thuộc khu chung cư của Tập đoàn Nam Cường tại đường Lê Văn Lương kéo dài tổ chức bốc thăm rầm rộ, ai trúng được có thể bán chênh ngay 70 triệu đồng. Nhưng nay hầu như không có người quan tâm. Thị trường nhà đất TPHCM cũng báo hiệu thời kỳ ảm đạm khi hàng loạt chủ đầu tư ra sức chèo kéo khuyến mãi. Đơn cử dự án Newtown Apartment giai đoạn 2 được chào hàng là “khách hàng sẽ được nhận lì xì ngay khi ký hợp đồng”, hoặc CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đưa ra cơ hội nhận vàng miếng cho khách hàng ký hợp đồng tại dự án. Việc khuyến mãi mời gọi chứng tỏ thị trường BĐS đang “buồn chỗ bán”. Hai trung tâm BĐS sôi động nhất cả nước là TPHCM và Hà Nội đều có dấu hiệu bắt đầu chu kỳ đóng băng. Thậm chí nhiều phân khúc mất tính thanh khoản. 

1. Nguyên nhân của việc thị trường bất động sản đóng băng: 
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:
- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:
Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này. Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua.
- Tâm lý “chờ đợi” của người dân:
Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.
- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.
(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây:
Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.
- Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:
Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.
Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:
Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM…
Được biết, thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở với hơn 100 dự án. Theo dự tính, đến năm 2010, các dự án sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà của Hà Nội . Còn tại TP HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng tại TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp tại TP HCM được khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2007 khoảng hơn 20.000 căn hộ sẽ hoàn thành. Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu tư hiện nay là 6.000 ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng. TP HCM cũng kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ, tăng 38% so với 1999. Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người có đủ tiền để mua những căn nhà này.
Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. 
Mới đây tại hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2010 của một ngành, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã khẳng định: Chính phủ khuyến khích đầu tư phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm góp phần đạt GDP 6,5% vào năm 2010, không để đồng vốn chảy vào những dòng không tạo ra sản phẩm. Định hướng này thể hiện qua chính sách siết chặt tín dụng nên giới đầu cơ không còn cơ hội vay vốn để “tạo sóng”. Ngay cả nhiều chủ đầu tư lớn cũng thiếu vốn. Đồng thời thuế thu nhập từ lợi tức do chuyển nhượng BĐS được ấn định là 25%, giá đền bù đất cũng tăng hàng chục lần, chứng tỏ Chính phủ đang tìm cách ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS tràn lan, gây lãng phí nguồn lực kinh tế đất nước. 

2. Hậu quả của việc thị trường bất động sản đóng băng: 
Việc TTBĐS đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.
Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS TPHCM nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% DN bị phá sản, hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các DN kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét.
Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu NSNN bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, DN đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.

3. Giải pháp: 
Trước khi kiến nghị các giải pháp thì điều đầu tiên chúng ta cần khẳng định lại, đó là, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Vì thế, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương…Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: 
Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: 
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực
Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.
Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 3.182 đoạn, tuyến đường áp dụng BGĐ năm 2013.

Giá đất cao nhất là 81 triệu đồng/m² thuộc tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi (Q.1).

Giá thấp nhất là 110.000 đồng/m² thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (H.Cần Giờ).

Bảng giá đất này sẽ áp dụng từ ngày 1.1.2013.

Danh sách bảng giá đất theo quận, huyện (TP.HCM):(Vui lòng click vào từng địa bàn quận, tải tập tin pdf để xem thông tin chi tiết) Quận 1     Quận 2     Quận 3       Quận 4        Quận 5       Quận 6     Quận 7      Quận 8      Quận 9      Quận 10    Quận 11       Quận 12     Quận Thủ Đức         Q.Tân Phú     Q.Tân Bình    Q.Gò Vấp    Q.Phú Nhuận        Q.Bình Thạnh Q.Bình Tân     H.Nhà Bè      H.Hóc Môn    H.Củ Chi    H.Cần Giờ    H.Bình Chánh

Bạn quan tâm đến bài viết hữu ích này và muốn tìm hiểu thêm thông tin, hãy liên hệ hotline của Jimmy Group:  01992 111199

Người dân trắng tay khi được đền bù

Dự án thuỷ điện Dăk Rin được triển khai trên hai địa bàn là huyện Kon Plong tỉnh Kon Tum và huyện Sơn Tây tỉnh Quảng Ngãi. 

Riêng tại Sơn Tây, nhiều người dân bị mất đất cho thuỷ điện tuy được đền bù tiền tỉ nhưng vẫn trắng tay bởi sự mưu mẹo của những người biết trước chủ trương.

Một cán bộ xã Sơn Liên (huyện Sơn Tây, Quảng Ngãi) chỉ tay vào ngọn núi và nói: 

“Nếu nhà báo trèo giỏi thì vô đó sẽ rõ”.

Thôn Nước Doa và thôn Tu Mít không điện, chưa làm đường. Đồng bào quanh năm sống với núi rừng. Anh Đinh Văn Ghành, trưởng khu dân cư là người có học thức nhất làng đón chúng tôi bên triền núi. Kể chuyện Nhà nước bồi thường và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân, anh Ghành nổi giận: “Cả núi rừng này là của Đ.T. Đ.T. nó lấy hết rồi. Nhà kia nhận một tỉ đồng, nó lấy hết, nhà kia mấy trăm triệu đồng nó cũng lấy hết. Bà H. – vợ cán bộ huyện cũng lấy hết đất của dân…” Trong danh sách những người đến thâu tóm đất của dân còn có các tên: V., U., cán bộ L. làm ở huyện...

Bà H. mà người dân đề cập là vợ của cán bộ Đ.D. Dư luận cho rằng, ông Đ.D. liên kết với người em của mình là Đ.T. gom phần lớn đất của dân nghèo. Ông Đinh Văn Đía ở thôn Tu Mít nhận được số tiền hơn 1 tỉ đồng. Một nửa tiền ông Đía được vận động gởi vào ngân hàng. Còn 500 triệu đồng ông Đía nói “đã giao cho bà H. vợ cán bộ huyện – người đã mua đất của ông cách đây hai năm”.

Được biết, năm 2007, dự án xây dựng thuỷ điện Dăk Rin được triển khai. Thông tin về việc các hộ dân nằm trong vùng lòng hồ sẽ được nhận tiền đền bù đất, chuyển đổi nghề nghiệp được cán bộ huyện nắm đầu tiên. Rất nhanh chân, một số cán bộ và người nhà đã săm soi bản đồ rồi mua hầu hết những thửa đất nằm ở vùng nước ngập với giá rẻ mạt.

Trong ngôi nhà nằm giữa xóm Nghèo thôn Nước Vương, ông Đinh Văn Rót, 80 tuổi nằm liệt dưới sàn nhà. Thỉnh thoảng ông nhét một tí thuốc bột màu nâu vào miệng và rên hừ hừ. Gia đình được bồi thường và hỗ trợ hơn 1 tỉ đồng. Nhưng giờ nằm liệt, ông không có đồng nào để mua thuốc uống. Trước đó, vào năm 1981, ông Rót và một số người dân ở Sơn Mùa đến xóm Nghèo định cư. Ông Rót khai phá được nhiều ruộng, rẫy, nhưng người con rể là Đinh Văn Nuôi nghe lời người ta lần lượt bán hết. Nuôi cho biết: “Mình nhận được 1,2 tỉ, nhưng mà cái sổ tiết kiệm đã bị vợ chồng Đ.T. nó giật rồi, mình buồn lắm. Nó cho lại mình 100 triệu đồng, mình trả nợ hết, giờ chỉ còn 2 triệu đồng”.

Nuôi trình bày: “Mình đã bán mười mấy đám rẫy cho vợ chồng Đ.T. Giá mỗi đám chỉ ngang với vài con gà, vài ché rượu, có cái 1 triệu đồng, có cái 3 triệu đồng”. Còn tại thôn Tu Mít, đồng bào thật thà kể lại: “Khi bà con trong làng uống rượu say thì ông Đ.T. nói mua. Có khi mua một đám, nhưng hôm sau ông Đ.T. chỉ tay nói tao mua hai đám rồi, cả cái rẫy này là của tao hết. Còn nhiều người khác nói là mua trồng keo, nhưng không thấy keo đâu hết”.

Đ.T. là người nơi khác đến định cư tại xã Sơn Liên. Trong bản tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án thuỷ điện Dăk Rin, hạng mục lòng hồ xã Sơn Liên, Đ.T. nhận được số tiền gần 2,8 tỉ đồng, là người nhận được nhiều tiền nhất. Đó mới là tiền theo sổ sách.

Già làng Đinh Văn Sỏ ở xóm Nghèo, thôn Nước Vương lắc đầu: “Tiếc lắm, mình với bà con không biết có dự án nên bán đất cho cán bộ huyện”. Già Sỏ là “địa chỉ vàng”, bởi là già làng thì không bao giờ dám nuốt lời khi đã bán đất. Ông Sỏ trình bày đã bán rẫy cho cán bộ L. công tác ở huyện Sơn Tây với giá hơn 10 triệu đồng. Khi nhận tiền đền bù cách đây nửa tháng, già làng đã trả cho ông L. 240 triệu đồng. Đi khắp các thôn Tu Mít, Nước Doa, cái tên “cán bộ L. mua đất của mình…” được người dân nhắc đến khá nhiều. Và khi hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện Sơn Tây tổ chức chi trả tiền đợt 1 vào ngày 25.6, những người xưng là chủ nợ xuất hiện. Lúc đó người ta mới nhận rõ mặt ai là người nhà cán bộ.

Mới đây, vào ngày 8.7.2013, tại trụ sở UBND huyện Sơn Tây, hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư huyện Sơn Tây tổ chức chi trả tiền bồi thường đất và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp đợt 2 cho người dân xã Sơn Liên. Chỉ còn 14 hộ nhận số tiền hơn 9,1 tỉ đồng, nhưng công an huyện phải huy động hơn mười cán bộ đến chốt trước cổng. Nhưng, nếu trong cổng là nơi có trật tự thì bên ngoài cổng hoàn toàn ngược lại.
Với những hộ dân nhận tiền, nhân viên ngân hàng lập tức đặt vấn đề gởi tiết kiệm, ít nhất cũng phải 50%, số còn lại mang về làm nhà, trang trải nợ nần. Nếu mang hết tiền ra khỏi cổng uỷ ban thì có nguy cơ bị cướp giật, bởi nhiều đối tượng tự xưng là chủ nợ đang nhăm nhăm đứng chờ bên ngoài vì cho rằng “họ thiếu nợ chúng tôi lâu rồi, bây giờ phải trả”. Đúng như vậy, khi anh Đinh Văn Non ôm cục tiền bước ra khỏi cổng UBND huyện thì cả chục người xông vào. Một cục tiền văng ra khỏi đám đông và rơi xuống đất, lập tức một đối tượng nhào tới nhặt rồi bỏ chạy. Con anh Non ôm lại được một bọc tiền trong bụng cắm đầu lao vào cổng UBND huyện khóc tức tưởi: “Gia đình tôi nghèo nhất xã. Hôm vừa rồi chỉ mới mua một con dao, hai con gà và 6kg mỡ heo. Nhưng bây giờ họ chặn đường và đòi 10 triệu đồng”.

Trước đó, vào ngày 25.6, ban bồi thường tổ chức chi trả tiền tại trụ sở UBND xã Sơn Liên (Sơn Tây), cảnh tượng diễn ra cũng hết sức hỗn loạn. 63 hộ sẽ được nhận hơn 32,3 tỉ đồng, nhưng đối tượng xưng là chủ nợ lên đến cả trăm người. UBND xã tổ chức chi trả tại tầng 2, lực lượng công an bảo vệ từ tầng 1 và khu vực trước sân. Nhưng khi nhiều người dân vừa cầm tiền ra khỏi cổng thì đã bị giật. Trong đó có đối tượng biết trước chủ trương làm thuỷ điện đã phỉnh mua đất của người dân giờ đến lấy tiền đền bù từ tay những người mất đất.

Ông Đinh Văn Trí, phó bí thư Đảng uỷ xã Sơn Liên vui mừng cho biết, người dân đã gởi 18,6 tỉ đồng vào ngân hàng. Ngân hàng được xem như lôcốt để bảo vệ tiền. Khi nhận được tiền, cán bộ ngân hàng có mặt và làm thủ tục ký gởi tại chỗ.

Nhưng, khi người dân cầm sổ ngân hàng ra khỏi trụ sở thì đã bị giật mất. Đinh Văn Lê là một trong nhiều nạn nhân. Vợ chồng Lê di dời từ xóm Nghèo ra khu tái định cư ở xã Sơn Liên. Nhà của cặp vợ chồng này rất giống chuồng gà. “Tiền của mày đâu, nhận được bao nhiêu?” Nghe hỏi, Lê nói với giọng buồn buồn: “Bữa sáng sớm đó nó xuống chở mình lên thị trấn, cho mình ăn một tô bún, mua cho vợ mình một bộ quần áo, cho mình vay 15 triệu đồng để về mua bò, mua một cái màn hình rộng. Nó chở mình tới chỗ nhận tiền rồi nó giật sổ ngân hàng của mình rồi. Khi nó giật sổ ngân hàng, mình chạy về làng khóc và nói với con là ba nhận tiền rồi nhưng không có nổi hai ngàn đồng để mua kẹo cho con”. Hỏi người giật tiền của Lê là người tốt hay xấu, Lê gật đầu khẳng định: “Nó là bạn mình, nó cho mình uống hai lần rồi, mỗi lần hai lon bia”. Lê trình bày được nhận hai ba trăm triệu đồng gì đó, nhưng thực ra, số tiền Lê được nhận là 882 triệu đồng, bà Rót vợ Lê là 543 triệu đồng. Nhiều người cho biết, Lê uống rượu suốt ngày nên chỉ cần ai cho chai rượu thì xin gì cũng dễ.

Còn anh Đinh Văn Sơn ở thôn Nước Doa, xã Sơn Liên đến giờ vẫn ngơ ngác và cho biết không biết báo cáo việc của mình cho ai. Theo anh Sơn, “Khi nhận tiền đền bù 369 triệu đồng, thì gởi ngân hàng một nửa, còn một nửa mang về. Nhưng vừa xuống tầng 1 của UBND xã thì đã bị giật mất sổ ngân hàng và lấy hết tiền. Mình không thiếu nợ ai hết, mà cũng không biết ai giật sổ của mình”. Anh Đinh Văn Ghành ở thôn Tu Mít nhận được 365 triệu đồng. Khi bước ra khỏi cổng, lập tức có đối tượng kè theo để “tính sổ chuyện mày thiếu tao”. Đối tượng tên Đ.T. đã lấy toàn bộ số tiền trên vì đã lừa được Ghành bán đất cách đây gần hai năm với giá 5 triệu đồng. Ghành là người có học, cán bộ khu dân cư của Tà Mít. Tuy nhiên, Ghành và nhiều người dân hoàn toàn mù tịt chuyện Nhà nước xây dựng thuỷ điện nên đất có giá trị.

Đi và gặp nhiều nhân chứng, chúng tôi ghi nhận rất nhiều người là nạn nhân như vậy. Tuy nhiên, sự can thiệp của lực lượng chức năng cũng chỉ mức độ.

Trung tá Trần Minh Thành, phó trưởng công an huyện Sơn Tây cho biết:  “Dư luận đề cập rất nhiều việc người nhà cán bộ tham gia mua đất của đồng bào để hưởng lợi. Hiện nay công an chưa nhận được đơn tố cáo, nhưng sẽ tiến hành xác minh và làm rõ”. Còn bí thư huyện uỷ Sơn Tây Đinh Kà Để nói  “đã xác định một trường hợp người nhà của cán bộ tham gia chia tiền hỗ trợ của đồng bào”

Quy hoạch sử dụng đất

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Khải - nguyên vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN-MT) - khẳng định:

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ khiến cả cơ quan quản lý và người dân cùng gặp khó khăn.

Theo ông Khải, khó khăn đầu tiên với người dân là thiếu thông tin về quy hoạch sử dụng đất đối với thửa đất của gia đình.

Ông Khải cho biết

- Tôi đồng ý cái gốc của việc giao đất, thu hồi đất phải theo quy hoạch. Vấn đề tôi quan tâm chính là chất lượng quy hoạch. Đây là khâu yếu đang diễn ra. Để có chỗ dựa trong thu hồi đất, giao đất, quy hoạch phải chuẩn, nhưng thực tế các quy hoạch thời gian qua có vấn đề. Nói đúng là việc điều chỉnh quy hoạch làm tùy tiện khiến quá trình thực thi lủng củng, có khi quy hoạch vừa công bố đã điều chỉnh, mà điều chỉnh đôi khi vì lợi ích riêng.
Riêng việc xóa bỏ quy hoạch cấp xã, quy định như dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) khiến nhiều ý kiến băn khoăn lắm. Cả Chi hội Khoa học đất (gồm những nhà khoa học và người làm công tác quản lý về lĩnh vực đất đai - PV) đều không đồng tình với dự thảo là bỏ quy hoạch cấp xã.
Luật từ trước tới nay quy định quy hoạch sử dụng đất được làm ở 4 cấp: trung ương, tỉnh, huyện, xã. Đương nhiên trong thời gian qua cả 4 cấp thực hiện chưa tốt. Chi hội Khoa học đất cho rằng trong quy hoạch sử dụng đất 4 cấp, cấp trung ương, tỉnh, huyện chủ yếu phân bố các loại đất, còn quy hoạch có hiệu quả và thiết thực nhất là quy hoạch cấp xã.
* Ý ông là việc bỏ quy hoạch cấp xã là một bước lùi trong làm luật?

"Cá nhân tôi cho rằng có thể áp dụng giải pháp không phải xã nào cũng làm quy hoạch, mà tập trung vào những xã có biến động, những xã ở vùng giáp ranh, những xã nằm trong khu vực tương lai sẽ đô thị hóa, còn những xã ở vùng núi ít biến động thì chưa cần làm". Ông Nguyễn Khải - nguyên vụ trưởng Vụ Đất đai

- Bỏ là rất dở, nói thụt lùi cũng đúng. Đặc biệt là lý do bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã rất khó thuyết phục. Chúng tôi đã đặt vấn đề này với ban soạn thảo Luật đất đai (sửa đổi) và được trả lời ở cấp xã nhiều quá không làm được. Nếu vì vậy mà bỏ quy hoạch cấp xã chẳng khác nào chuyện học sinh trình độ thấp quá mà hạ thấp giáo trình. Lý do nữa được đưa ra là cấp xã không đủ năng lực làm quy hoạch.
Tôi nói thật là lãnh đạo xã đâu có trực tiếp làm, tất cả các quy hoạch sử dụng đất ở cả cấp huyện, cấp tỉnh đều thuê tư vấn làm chứ đâu có tự làm được. Còn vì lý do kinh phí, cá nhân tôi cho rằng nếu bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, cả cơ quan quản lý và người dân đều gặp khó khăn, đều bất lợi trong quản lý, sử dụng đất.
Ví như chỉ dừng quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện, khi hỏi 3,8 triệu ha đất lúa cần bảo vệ nằm ở đâu làm sao mà chỉ đích xác được. Nhưng có quy hoạch cấp xã, còn đủ 3,8 triệu ha hay hao hụt là rõ ra ngay.

---

* Vậy theo ông, người dân sẽ gặp bất lợi gì khi không có quy hoạch sử dụng đất cấp xã?
- Tôi cho rằng quy hoạch cấp xã mới gắn trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Vì vậy quy hoạch cần phải tập trung làm chính là cấp xã, còn quy hoạch cấp trung ương, tỉnh, huyện chủ yếu chỉ là phân bố đất đai. Bất lợi ở chỗ người dân xem quy hoạch cấp huyện đâu có hiểu hết, nó rộng quá nên dân cũng không biết đất nhà mình ở đâu, mai sau quy hoạch vào cái gì, muốn biết lại phải nhờ, thế thì đâu còn gọi là công khai để người dân giám sát.
Còn nếu quy hoạch cấp xã được làm có chất lượng, làm xong công khai để dân biết rõ thửa đất nhà mình trong 5-10 năm nữa sẽ là cái gì. Họ nhìn là biết, nếu đất trong vùng quy hoạch làm dự án thì cũng là bước đánh động trong 5-10 năm tới đất đó sẽ bị thu hồi. Làm tốt khâu này cũng là giải quyết một phần tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong thu hồi đất hiện nay.
Tương tự quy hoạch luôn có 2 kỳ, mỗi kỳ 5 năm, như vậy là người dân có tâm thế chủ động về thông tin thu hồi đất nếu vướng vào quy hoạch, đâu có “té ngửa” khi quyết định thu hồi đất được ban hành mới biết như hiện nay.
* Có ý kiến nói nếu làm quy hoạch sử đụng đất cấp xã trên diện rộng sẽ rất tốn kém, theo ông, cần có giải pháp nào để người dân vẫn nắm được thông tin về quy hoạch mà không tốn phí ngân sách?
- Thứ nhất, từ trước tới nay Luật đất đai vẫn quy định quy hoạch sử dụng đất được thực hiện ở 4 cấp, vì vậy tôi và Chi hội Khoa học đất đều kiến nghị phải giữ quy hoạch cấp xã. Cá nhân tôi cho rằng có thể áp dụng giải pháp không phải xã nào cũng làm quy hoạch, mà tập trung vào những xã có biến động, những xã ở vùng giáp ranh, những xã nằm trong khu vực tương lai sẽ đô thị hóa, còn những xã ở vùng núi ít biến động thì chưa cần làm.
Làm được quy hoạch cấp xã chỉ có lợi cho dân, có thể Nhà nước tốn phí cho khoảng 1/3 số xã làm quy hoạch nhưng lợi thì rất lớn, vì đó là tiền đề rõ ràng, công khai về pháp lý cho người dân nắm bắt chính xác tương lai đất nhà mình giữ nguyên hay được quy hoạch vào mục đích khác.
Còn với cơ quan quản lý, nếu quy hoạch này được làm có chất lượng thì tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” cũng giảm, như vậy thì có tốn phí nhưng hiệu quả về kinh tế, hiệu quả về quản lý và an sinh là rất lớn.

Thứ trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển: 

Lồng quy hoạch cấp xã trong quy hoạch cấp huyện 

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) hiện nay chỉ là lồng ghép quy hoạch sử dụng đất cấp xã vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Quy hoạch cấp huyện chúng ta cũng phải làm từ xã lên huyện. Còn tách riêng quy hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ phải làm thêm 11.000 quy hoạch ở các xã, về thời gian và nhân lực sẽ không đảm bảo.
Mặt khác cũng có những xã không có biến động nhiều trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nên nếu làm cả 11.000 xã thì rất khó khăn. Do vậy, lần này dự thảo luật đề xuất gộp quy hoạch cấp xã vào quy hoạch cấp huyện để làm. Về chất lượng quy hoạch vẫn phải đảm bảo, những khu vực, những xã có biến động vẫn phải có bản đồ để kiểm soát.

Người dân không hài lòng khi bị "lấy" đất

92,5% người dân không hài lòng khi bị "lấy" đất 

Con số này được đưa ra tại hội thảo “Xác định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện đầu tư xây dựng” do khoa luật Trường ĐH Cần Thơ phối hợp với Sở Khoa học - công nghệ Cần Thơ tổ chức ngày 1-4-2013.

Theo đó, một cuộc khảo sát 376 hộ dân bị giải tỏa bởi các dự án trên địa bàn TP Cần Thơ với kết quả như sau:  

69,48% người dân cho rằng bảng giá đất TP ban hành hằng năm để áp giá bồi thường không sát giá thị trường. 

Cũng vì vậy mà có 92,5% số người dân không hài lòng khi bị thu hồi đất với lý do liên quan đến việc tính giá tiền bồi thường không hợp lý.

Còn vấn đề tái định cư thì có 72,2% người cho rằng chỗ ở trong khu tái định cư tập trung tốt hơn nơi bị giải tỏa nhưng vấn đề kinh tế (công ăn việc làm) kém hơn, trong đó 80% số người được hỏi cho rằng vào khu tái định cư thì việc chi tiêu sinh hoạt tốn kém hơn.

Theo TS Phan Trung Hiền - trưởng khoa luật Trường ĐH Cần Thơ, qua khảo sát cho thấy trăn trở lớn nhất của người dân ở trong vùng dự án là vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với 80% cho rằng cần có chính sách hợp lý hơn và 37,5% đề nghị vấn đề thông tin về quy hoạch, mục đích, quy trình thu hồi đất phải được rõ ràng, công khai.

Cũng tại hội thảo, ông Trần Việt Thành - đại diện Ban dân vận Thành ủy TP Cần Thơ - nêu ra những đánh giá của đơn vị này dựa trên cơ sở ý kiến của người dân mà theo ông “nó không giống với đánh giá của chính quyền”.

Đó là việc người dân cho rằng cơ quan chức năng tham mưu giao đất cho nhà đầu tư chưa chặt chẽ dẫn đến việc khi giao rồi thì nhà đầu tư không có năng lực thực hiện phải liên doanh hoặc bán lại dự án để kiếm lợi.

Một vấn đề bức xúc khác là thời gian bồi thường cho dân khi dự án được duyệt quá chậm, có dự án kéo dài tới hai năm nhưng chưa bồi thường. Qua “kênh” dân vận, người dân cũng kêu việc các khu tái định cư thiếu nước sạch, thiếu điện, trường học, trạm y tế và tình trạng bị “treo” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn GS.TS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường) đề nghị cần áp dụng phương thức lấy ý kiến cộng đồng trong định giá đất như một số nước trên thế giới đã áp dụng.

Theo đó, nếu 70% người dân trong vùng dự án đồng tình với mức giá được đưa ra thì những hộ còn lại phải chấp nhận tuân theo

Đòi hỏi hóa đơn để dân nộp thuế oan

Không hề có khoản thu nhập nào phát sinh từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất nhưng tôi vẫn bị cơ quan thuế thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc mua bán này.

Hợp đồng công chứng là chưa đủ Theo lãnh đạo Vụ Quản lý thuế TNCN (Tổng cục Thuế), nếu chỉ có hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản thì không được xem là căn cứ đầy đủ chứng minh giá trị giao dịch thực tế. Vì đã có nhiều trường hợp giá trị chuyển nhượng mảnh đất là 1 tỉ đồng nhưng trên hợp đồng công chứng chỉ ghi 400 triệu đồng nhằm trốn thuế. Nếu cơ quan thuế chỉ xét trên hợp đồng công chứng để làm căn cứ tính thuế thì sẽ không quản lý và giám sát chặt chẽ được trường hợp cố tình làm sai. Do vậy, cơ quan thuế thường căn cứ vào giấy tờ, chứng từ do cơ quan tài chính phát hành như hóa đơn đỏ... để làm căn cứ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. L.Thanh

Tháng 4-2013, tôi mua lại lô đất nông nghiệp (diện tích 60m2) tại phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, TP.HCM, với giá 150 triệu đồng. Lô đất này người chủ cũ đã mua từ năm 2011 với giá 250 triệu đồng, định để dành xây nhà cho con trai. Tuy nhiên, do đất vướng quy hoạch không được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, cộng với việc thị trường nhà đất rớt giá mạnh nên người chủ cũ mới bán lỗ cho tôi với giá như trên. Theo thỏa thuận, tôi sẽ phải đóng các loại thuế của việc chuyển nhượng đất này.

Sau khi ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi đến UBND quận Bình Tân làm thủ tục đăng bộ và được chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế quận để nộp thuế.

Ngày 28-5-2013, tôi làm thủ tục nộp thuế. Trong tờ khai thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản có đưa ra hai cách tính thuế để người khai lựa chọn:

một là 25% giá trị lợi nhuận từ việc chuyển nhượng và hai là 2% trên tổng giá trị lô đất chuyển nhượng. 

Tôi đánh vào ô 25% vì nghĩ mình có đủ hợp đồng (do cơ quan công chứng xác nhận) việc mua và bán đất của chủ cũ.

Khi kiểm tra hồ sơ của tôi, nhân viên tiếp nhận hồ sơ thuế chỉ vào ô tôi đánh dấu và hỏi: “Cơ sở nào đề nghị tính thuế 25%?”.

Tôi đáp: “Tôi có gửi kèm hợp đồng công chứng mà chủ cũ đã mua cùng với hợp đồng bán lại cho tôi”.

Tuy nhiên, nhân viên tiếp nhận hồ sơ nói rằng hợp đồng công chứng giữa các cá nhân không có giá trị để chứng minh giá mua, giá bán làm cơ sở tính thuế mà phải có hóa đơn mua bán thì mới là chứng từ hợp pháp.

Dù trong lòng cảm thấy rất vô lý nhưng trước thái độ cương quyết của nhân viên thuế trên, tôi buộc lòng phải sửa lại hồ sơ với lựa chọn cách nộp thuế 2%. 

Nhẩm tính, theo cách tính 2% trên giá mua đất là 150 triệu đồng, khoản thuế thu nhập tôi phải đóng là 3 triệu đồng.

Kể chuyện mình với một người bạn thường tham gia kinh doanh nhà đất, bạn tôi cho biết ông cũng mới phải đóng khoản thuế TNCN là 40 triệu đồng khi bán căn nhà tại quận Tân Bình và bị lỗ hơn 800 triệu đồng.

Theo người bạn, căn nhà này ông mua giữa năm 2011 với giá hơn 2,8 tỉ đồng, hợp đồng công chứng thể hiện rõ giá mua nhà này. Do cần tiền làm ăn và trả nợ ngân hàng, tháng 2-2013 dù nhà đất xuống giá ông vẫn phải “cắt lỗ”, chịu bán căn nhà với giá 2 tỉ đồng.

Mặc dù đã xuất trình đủ hai hợp đồng công chứng mua và bán nhà, chứng minh việc chịu lỗ nhưng cơ quan thuế vẫn không cho ông áp dụng cách tính 25% lợi nhuận cũng với lý do không có hóa đơn chứng từ chứng minh việc mua bán.

Theo tôi, việc cơ quan thuế không xem hợp đồng công chứng là giấy tờ chứng minh giá mua bán nhà đất mà lại đòi hỏi phải có thêm chứng từ hóa đơn khác nữa là điều vô lý.

Tại điều 14 Luật thuế TNCN đã ghi rõ giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua bán.

Mà hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đều đã được cơ quan công chứng xác nhận. 

Luật công chứng cũng có quy định “văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Việc ngành thuế không tin vào giá mua bán mà các bên đã thể hiện trong hợp đồng công chứng, bắt buộc người dân phải có thêm các hóa đơn, chứng từ khác để chứng minh giá mua bán là trái với quy định của Luật công chứng và Luật thuế TNCN. Trong khi luật pháp cũng không có quy định buộc người mua bán nhà đất phải trả tiền mặt qua ngân hàng hay xuất hóa đơn cho việc này thì việc ngành thuế đòi hỏi người dân phải xuất trình thêm giấy tờ khác (ngoài hợp đồng công chứng) để chứng minh giá mua, bán nhà đất là không có cơ sở.

Thêm vào đó, bản chất của việc thu thuế TNCN là khi cá nhân có các khoản thu nhập phát sinh thì phải nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.

Thế nhưng, với tình trạng của thị trường bất động sản hiện nay, nhiều người phải chịu lỗ khi bán nhà đất, tức không hề có khoản thu nhập nào phát sinh từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất này, nhưng vẫn bị cơ quan thuế “đè” ra thu thuế 2% trị giá nhà đất mà không được áp dụng cách thu thuế trên lợi nhuận(nếu có) thì thật là phi lý !

Sẽ góp ý hoàn thiện chính sách 

Theo bà Lê Thị Thu Hương - cục phó Cục Thuế TP.HCM, theo quy định hiện nay cá nhân chuyển nhượng bất động sản muốn tính thuế TNCN theo phương án 25% trên chênh lệch giá bán - giá mua phải có hóa đơn chứng từ chứng minh giá mua - bán. 

Tuy nhiên khi xuất hóa đơn thì giá trị bất động sản “đội” thêm 10% do phải tính thuế giá trị gia tăng. So với việc xuất hóa đơn và phải chịu thuế giá trị gia tăng thêm 10% thì việc nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản với mức thuế 2% vẫn có lợi hơn. 

Do vậy hầu như từ trước đến nay chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với nhau đều không xuất hóa đơn. 

Tất nhiên việc này đưa đến hệ lụy là sau này khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản, dù bán dưới giá vốn, chịu lỗ vẫn không được miễn thuế do không có hóa đơn đầu vào để chứng minh bán dưới giá vốn. 

Đây cũng là gây khó cho người nộp thuế, tới đây khi góp ý hoàn tất thông tư hướng dẫn Luật thuế TNCN sửa đổi, Cục Thuế TP.HCM sẽ góp ý để hoàn thiện hơn chính sách.

Nguyễn Quang Lâm (quận Tân Phú, TP.HCM)